Els canvis de l’última Llei Hipotecària que has de conèixer

Si necessites finançament per fer realitat la casa els teus somnis, aquest article t’interessa. La nostra àrea de formalització hipotecària resumeix, prop d’un any després de l’aprovació de la Llei Hipotecària 5/2019 del 15 març del 2019, els principals canvis que ha implicat la nova legislació. Conèixer cada pas per finançar la teva futura casa és fonamental per encarar el procés amb il·lusió i seguretat. Ens acompanyes en el recorregut?

A grans trets, la Llei Hipotecària s’articula en 4 grans punts:

  1. Allargament dels timings de contractació
  2. Novetats documentals: FEIN, acta notarial prèvia, etc.
  3. Certificacions professionals a nivell europeu.
  4. Regulació de comissions i clàusules.

Timings de contractació

Convé tenir en compte que la Llei hipotecaria actual alenteix els terminis de contractació respecte a la llei anterior degut als requisits de compliment dels passos que veurem a continuació. No obstant, quan coneixes els terminis i processos, tot és molt més àgil i més senzill del que pot semblar en un primer cop d’ull.

Plantejament de l’operació

Si busques finançament, en el moment de fer una visita a la sucursal bancària hauràs de plantejar els números de l’operació de finançament. És a dir: capital de fons propis aportat, necessitat de finançament, preferències pel que fa al termini, tipus d’interès, etc. La bona noticia és que el departament de Formalització Hipotecària de PMP pot realitzar aquesta gestió per estalviar-te visites a diferents sucursals. També pot dirigir l’operació a les entitats on hi trobi un millor encaix i estalviar-te la documentació laboral i econòmica (digitalitzada) per via telemàtica.

Scoring del client per part de l’entitat

Un cop aportada tota la informació, l’oficina bancària fa un scoring del client. És a dir, determina el teu perfil econòmic tenint en compte factors com: possible endeutament, situació laboral, antiguitat, etc.

Projecte, taxació i llicència d’obres

De forma paral·lela a aquesta tramitació bancària, des de PMP podrem avançar en altres processos necessaris: creació dels projecte bàsic i executiu, sol·licitud de la llicència d’obres, etc. A més, pel que fa a Formalització Hipotecària, encarreguem la taxació a una societat oficial homologada pel Banc d’Espanya i l’informe de taxació resultant s’aportarà a l’entitat bancària, així com la llicència d’obres un cop emesa per l’Ajuntament corresponent. Aquests seran els últims documents necessaris per tal de presentar l’operació al departament de riscos de l’entitat bancària i esperar la seva aprovació.

Preus definitius

En el moment en que l’entitat bancària rep la documentació és quan Riscos emet el seu dictamen i quan els preus de l’operació es fixen com a definitius. Qualsevol canvi de tarifes del Banc amb caràcter previ a aquesta sanció de Riscos, afectarà el tipus d’interès i/o comissions i farà variar la quota del préstec. Per tant, els preus que obtens a les visites inicials a la sucursal no tenen per què coincidir amb els que es tancaran, ja que en el període de temps entre un moment i altre les entitats poden modificar les tarifes.

Emissió de la FEIN

Amb la sanció de Riscos, el departament de Formalització de l’entitat bancària ha d’emetre una sèrie de documentació (regulada en la llei hipotecària de l’any 2019) que inclou:

  • la FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada)
  • la FIAE (Fitxa d’Advertències Estandarditzades)
  • l’esborrany de l’escriptura de préstec
  • una simulació de la variabilitat de quotes
  • una sèrie de documents referents a l’assessorament rebut per part de l’entitat.

¿Què es la FEIN? És el nou document que recull totes les particularitats del préstec a contractar. Ha de coincidir amb l’esborrany de l’escriptura i amb la informació que llegirà el Notari tant en l’acta prèvia com el dia de la firma del préstec.

Termini legal per la firma

Un cop hagis signat la FEIN i la resta de documentació annexa, tens un termini de 14 dies per repassar la documentació abans de firmar l’escriptura de préstec. En cap cas podrà signar el préstec abans dels 14 dies. Dins d’aquests 14 dies hauràs d’anar a la Notaria per rebre assessorament i firmar una acta prèvia, en que el Notari repassarà les condicions del préstec a contractar. Aquesta acta prèvia s’ha de fer sempre amb un mínim de 24 hores d’antelació a la firma de l’escriptura.

Així doncs, per la firma d’un préstec hipotecari s’ha de visitar la Notaria dues vegades. La firma del préstec mai podrà ser abans de 14 dies, i la de l’acta s’ha de fer com a mínim 24 hores abans del préstec.

Resum dels terminis

L’afectació de la Llei hipotecària del 2019 als terminis del projecte és la següent:

  • Es produeix una dilatació del procés de contractació. Abans el client visitava la sucursal, s’enviava la documentació a Riscos, obtenien l’oferta vinculant i al dia següent podien firmar. En tres setmanes / un mes es podia tramitar un préstec hipotecari.
  • Ara, en canvi, cal un mínim de mes i mig, que a la pràctica es converteix en mínim dos mesos si no hi ha entrebancs i sense comptar el temps que cal per obtenir llicència d’obres.
  • La validació de taxacions i l’emissió de la documentació per part de gestories externes dels Bancs, han fet que s’allargui el procés de contractació degut a uns processos de moment molt lents per part de tercers.

Si requereixes el nostre servei d’assessorament en la formalització, a PMP et prepararem l’estudi financer des del moment en que firmes el contracte. D’aquesta manera, treballarem el projecte bàsic i l’executiu de forma paral·lela al finançament de l’obra, i podràs contractar el préstec hipotecari en el mateix moment de l’obtenció de la llicència d’obres.

Novetats documentals

Repassem el glossari de documentació necessària.

FEIN

És el document que substitueix l’oferta vinculant / FIPER. Ara compta amb un format homogeni i regulat a nivell europeu. Consta la informació personalitzada del préstec hipotecari. Mentre que la FEIN sí és vinculant, la FIPER no ho era.

FIAE

Aquest document és un complement al FEIN i desglossa les informacions i dades comunes als préstecs hipotecaris d’aquella entitat. No és informació personalitzada, sinó comuna.

Acta prèvia

Com ja hem avançat, abans de la firma del préstec has de rebre l’assessorament notarial i firmar una acta on hi constaran totes les condicions particulars i generals del préstec hipotecari. També realitzaràs un test de coneixement del producte a contractar, que s’incorporarà a l’acta i que és d’obligada aprovació.

El test notarial

És una de les novetats de la Llei del 2019. Son una sèrie de preguntes que hauràs de respondre de forma correcta per tal d’accedir a la contractació del préstec. Les preguntes poden incloure aquestes qüestions, entre d’altres:

  • Has rebut tota la documentació, has estat prèviament informat per l’entitat i han donat resposta a totes les seves preguntes?
  • Coneixes el capital, la durada, i l’import i periodicitat de les quotes?
  • Hi ha bonificacions?
  • Coneixes i comprens que els tipus poden variar al llarg del temps i això pot suposar un increment de la quota?
  • Respons a aquest deute amb tots els teus béns o només amb l’hipotecat?

Certificacions professionals

La nova llei obliga a una formació mínima per qualsevol treballador d’una entitat bancària, assessoria, intermediadora, o qualsevol altra entitat que informi i/o assessori sobre préstecs hipotecaris. Així, segons les funcions a desenvolupar existeixen diferents certificacions. L’EFPA (European Financial Planning Association) recull les següents certificacions:

  • EFP (European Financial Planner)
  • EFA (European Financial Advisor)
  • EIP (European Investment Practitioner)
  • EIA (European Investment Assistant)
  • LCCI (Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari)

Aquestes certificacions s’assignen segons les funcions a desenvolupar pel candidat. La certificació de la LCCI és el nivell mínim que un assessor extern a una entitat bancària ha d’obtenir per tal de poder operar.

Regulació de comissions i clàusules

La llei continua el camí inicial a les anteriors reformes, regulant i limitant encara més les condicions bancàries pel que respecta a amortitzacions anticipades, impagament, despeses, etc. Aquesta regulació és força àmplia i li dedicarem espai en un post referent al funcionament del préstec auto-promotor.

Esperem que aquesta informació hagi estat d’utilitat per conèixer els diferents passos implicats en el finançament hipotecari. Són uns tràmits que, amb l’ajuda del nostre equip, seran més àgils i eficients. Si encara tens dubtes, a l’àrea d’assessorament hipotecari estarem encantats d’ajudar-te.